Lors de l’acquisition d’un terrain bâti, l’acquéreur doit porter une attention particulière aux autorisations d’urbanisme accordées.
À défaut, le risque est grand de devoir assumer les conséquences des négligences du précédent propriétaire.
Deux cas de figure sont particulièrement susceptibles de se présenter :
- l’abri de jardin transformé en logement sans demande préalable auprès de la mairie ;
- le garage transformé en logement sans demande préalable auprès de mairie.
Transformer un abri de jardin ou un garage en logement nécessite une autorisation d’urbanisme …
La transformation d’un abri de jardin ou d’un garage en un logement (maison à usage d’habitation) constitue un changement de destination pour le juge administratif.
Ainsi, le juge considère que lorsque le propriétaire édifie une construction à usage de maison d’habitation alors que l’autorisation d’urbanisme obtenue portait sur la création d’un abri de jardin, il édifie la construction sans autorisation d’urbanisme (Voir en ce sens : Cour administrative d’appel de Douai, 29 décembre 2020, requête n°19DA01701).
… faute de quoi le propriétaire supporte les conséquences des irrégularités.
Sans les autorisations d’urbanisme requises, tout changement de destination d’un abri de jardin ou d’un garage est illégal.
Le propriétaire doit alors solliciter la régularisation de l’ensemble de la construction par le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, etc.).
L’autorité compétente n’accordera cependant cette régularisation que si la construction est conforme à la règlementation d’urbanisme applicable (règlement écrit du PLU en vigueur, s’agissant notamment de la possibilité d’opérer un changement de destination de la construction) (Voir en ce sens : Cour administrative d’appel de Douai, 23 décembre 2011, requête n°10DA01601).
Peu importe que le propriétaire ignorait la destination initiale donnée à l’abri de jardin lorsqu’il s’est porté acquéreur de cette construction (Voir en ce sens : Cour administrative d’appel de Douai, 7 avril 2016, requête n°14DA01088).
De même, le fait que le propriétaire paie la taxe d’habitation ou ait raccordé l’abri de jardin au réseau électrique ne change pas la nature de la construction : celle-ci reste un abri de jardin tel qu’autorisé.
